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2010年3月26日 (金)

住宅ローン借り換え終了

やっと住宅ローン借り換えの決着が付いて、ほっとしております。

何しろ借り換え前と借り換え後では金利が1.4%違い、支払い総額にすると500万以上も違って来ますので、これは如何なる苦労をしても、やらなければならない事ですよね。

で、住宅ローンの借り換えをご検討中の方にアドバイスになればと思い、以下に簡単にまとめます。

先ずですね、通帳の記帳はこまめにした方が良いです。

ローンを借り換える際に、最低過去1年分の返済記録を確認されます。これは毎月決まった日に滞り無く返済している事を確認したいようなので、返済日の入った記録、つまり貯金通帳が必要になるわけですね。

私はこれでつまづきました。まず通帳が無い@@;

で、通帳を再発行して、と言うか、最初っから無かったような気がするが・・・再発行(手数料¥1050)まで10日も待って、やっと来た通帳が合計記帳とかorz

そこで再度銀行の窓口に行って、取引記録の明細書(手数料¥840)を請求し、これでまた1週間待つ破目に><

お陰で休暇も取り、手数料も払いで、とんだ無駄になってしまいました。

通帳記帳をこまめにしていれば、それで済んだ事だったんですよね^^;

で、借り換えの際に、自分で用意する書類は以下の通り。

まずは不動産購入時の書類。

・売買契約書(写)
・重要事項説明書(写)
・建築確認済証(写)
・土地公図(写)
・地積測量図(写)
・不動産権利証(預ける)


権利証のみ抵当権の移動のために預ける事になりますが、それ以外は銀行でコピーしてくれます。

そして勤め先、区(市)役所、法務局などから発行してもらう書類ですが、契約の1ヶ月前の物までが有効ですから、机の奥から出て来た物は駄目です(笑

・源泉徴収票
・住民票1通(¥300)
・印鑑証明3通(¥900)
・住民税決定通知書または課税証明書(¥300)
・不動産登記簿謄本・土地(¥1000)
・不動産登記簿謄本・建物(¥1000)


さらに現在借りている銀行で用意してもらう物。

・※ローン返済予定表
・※残高証明書
・過去1年間の返済履歴(通帳のコピー)
・収入印紙(¥200)コンビニ等で購入可


※ローン返済予定表は、変動金利で借りている場合、半年毎に送られて来る向こう半年分の返済予定表です。固定の場合は最初にもらう奴かな?

※残高証明書は、新規に借りる銀行でローンがおりた時点で、現在借りている銀行に行ってローン完済の申し込みをした時に発行してもらえます。この時に収入印紙が必要です。

そして住宅ローン借り換え時、多分新規も同じですが、概ね以下の諸費用が必要になります。

借入額ひ・み・つ
保証料・事務手数料約55万円
振込手数料1785円
登記料約18万円
印紙代約2万円
諸費用合計約75万円


借り入れの際に固定金利か変動金利を選ぶかで迷うところですが、金利は変動が一番安く、固定期間が長くなるほど金利が上がります。

理想的なのは金利が一番底になった時点で長期固定金利を選び、その後金利がどんどん上がっていく事ですがね、先の事は誰にも分かりませんよね^^;

また借り入れ時点で何れの金利を選ぼうとも、向こう5年間は返済金額が変わりません(5年ルール)。つまり変動金利を選び、途中で金利のアップダウンがあっても、支払い金額は変わりませんが、毎月の返済額の中での元金返済分と金利分の比率が変わりますので、金利が上がった場合には元金返済分が減ってしまうため、5年経過後には支払い金額が必然的に上がります。

ただしこの場合も、元々払っていた金額の125%を超える事はありませんが、変動金利を固定金利に変えるような場合にはその限りではありません。

それからもう一つ。今回借り換えに当って、「返済額増額指定サービス」を利用しました。

これはですね、具体的に言ってしまいますが、今までは月約7万5千円のローンを返済していましたが、今回借り換えた事によって月の返済額が約6万6千円になりました。

しかし月の返済額を向こう5年間を7万5千円に指定して、その差額約9千円が繰り上げ返済になると言うサービスです。

つまり金利変動が無ければ、5年後には毎月の返済額が約6万4千円に下がってしまうんですよね。

もちろん金利が上がってしまった場合にも、転ばぬ先の杖になるわけです。

以下は流れ。

住宅ローン相談(会)

住宅ローン申し込み
↓(2~3日)
ローン審査

借りている銀行で住宅ローン完済手続き→残高証明書を借りる銀行へ
↓(UFJは9営業日)
借りている銀行で住宅ローン完済→抵当権抹消書類を借りる銀行へ
↓(1週間程度)
抵当権移動後権利証返還


多分もう借り換える事はないと思いますが、と言うか、繰り上げ返済を頑張らないとね(^^;)、一応今後のためのメモ代わりに記しておきます。

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